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無借金の土地活用…九州に於ける定借事業のパイオニア

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定期借地権とは

平成4年に施行されて今年で23年目を迎えた定期借地権。
ロードサイドなどの店舗では頻繁に使われている事業用定期借地権ですが、一般定期借地権を活用した物件も多くなっているのが現状です。
旧借地権では、土地所有者は所有する土地を貸す場合に於いて下記のような問題点がありました。

借 地= ①法律の問題点 + ②税法の問題点

①借地人保護の戦時立法 土地は貸したら二度と戻ってこない
②相続税 3回相続すると土地は無くなる

もう少し詳しく書くと、

旧借地権

昭和16年に改正された旧借地法と旧借家法は、戦時下の「銃後の安心」を確保するために借地人や借家人を保護する目的で「正当事由」が導入されました。
その後、この借主側を手厚く保護する法律の改正がないまま、今日に至った訳です。
結果としてこの「正当事由」制度があることで、貸主側に「正当事由」が無い限り契約の更新をせざるを得なくなり、更新を拒絶するのであれば法外な立退料を払わなければ土地が返還されなくなりました。
それにより、誰も好んで土地を貸すことをせず、土地は購入するしかなくなり地価高騰につながったのです。

契約期間30年+法定更新=エンドレス
→良質な借地がなくなる
契約の更新は土地所有者に「正当事由」がなければ更新の拒絶は不可
→借地人が更新を望めば拒絶できない
→裁判上でも正当事由は殆ど認められてない

このエンドレス状態を断ち切る手段は?
立退料 高額

このような問題により、借地が減り地価が高騰、そこで更なる土地の利用促進を図る目的で定期借地権が導入されました。

定期借地権

平成4年8月1日から施行
①契約条項により、
②期間満了時に、立退料などの負担もなく、
③原則更地に戻して、
④土地が必ず地主に返還される。

良質な貸地を多く = 所有から利用の時代へ

つい先日、50年間の定期借地権の契約を結んだ福岡市内で農業を営んでいる土地所有者のお話しです。

・ もう市内ではどんどん固定資産税が高くなって赤字経営ですよ。
・ 子供達は独立して農業を継ぐ意思がありません。
・ 先祖代々からの田畑を、自分の代で失くしたくありません。
・ 長期に亘って、子供達に安定した賃料を遺してあげられるのは嬉しいですね。
・ 50年間も借りてもらえるなんて喜ばしい限りです。

この土地所有者は、鉄筋コンクリート造のサービス付き高齢者向け賃貸住宅を建設する目的で一般定期借地権を活用し貸地を決断されました。
尚、契約期間満了時は建物を解体し更地の戻して土地所有者に返還します。

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