『無垢材や漆喰、シラス壁などの自然素材を使い、
住宅のプロが造る高断熱・高気密の100年もつ家!』
住宅設計のプロが「自分が何十年も暮らすならば」という目線で設計し、それを施工のプロが思いを込めて建てた一戸建てを公開しています。外壁にはシラス材(後述)、室内の床材はすべて無垢材、和室には漆喰、室内壁には通気性の良いフリース(不織布)壁紙など自然素材をふんだんに採用しています。さらに窓はすべて複層ガラスとし、断熱・遮音性能も高めています。長年住み繋いでいけるよう将来のメンテナンス費用も大幅に軽減できる住まいに仕上げました。
定期借地である敷地も237.12㎡(71.72坪)とゆったりとした広さです。景観に配慮した植栽スペースも造っており、ガレージスペース(ガレージはオプション)も広く、3台の駐車が可能です。また、管理(草取り)に負担がかからないように住宅周りは自然由来の素材で舗装しています。「これぞ一戸建て」の醍醐味が存分に味わえます。
どうぞ、直にご見学し、納得できるまで質問をしていただきたいと思います。
完成直前の外観。南向きで日当たりが良く、玄関前のガレージスペースには3台の駐車が可能で、車庫の建築もOK!
◆性能の高さを追求した住まい
省エネ性能について
この住宅は、建築物省エネ法に基づく省エネ性能ラベル(再生エネルギー設備(太陽光発電など)を追加していない住宅)のエネルギー消費性能において☆4つ(30%以上の削減率、最高レベル)です(通常のZEH水準の家は☆3つ)。また、断熱性能でも6レベル(通常のZEH水準の家は等級5レベル)。ですから、住み方にもよりますが、2025年から義務化されるレベルのエネルギー消費量の30%以上が削減可能になります。
*建築物省エネ法に基づく省エネ性能ラベル
(再生エネルギー設備(太陽光発電など)を追加していない住宅)
エネルギー消費性能:☆0~☆4つで表示(☆3つでZEH水準)
断熱性能:レベル1~7で表示(2025年からレベル4以上が義務化、5レベルがZEH水準)

- 建築・建物による対策
・冬の日射取得・夏の日射遮へい(深めの軒、ひさし)
・屋根・外壁に蓄熱容量が大きい木繊維断熱材(特に夏、熱の侵入に効果)
・高断熱なサッシ(樹脂サッシ)木繊維断熱材の吹込み作業。蓄熱容量が大きいので、特に夏、熱(暑さ)の侵入に効果的 - 設備による対策
・24時間換気システム取付け施工中の換気システム(住宅内に6台設置) 第一種ダクトレス全熱交換型を採用。6台で家中を2時間に1回換気します。
機械で新鮮な空気を取り入れ、機械で室内の空気を排出するシステムで、出し入れの際に93%の熱交換が可能な省エネ設備です。換気による冷暖房のロスを93%軽減できます。ダクトがないのでメンテナンスもフィルター清掃(月1回)のみで済み、ダクトを隠すスペースが要らないので住宅そのもののデザインの自由度が高いのも魅力です。・太陽光発電(オプション)と相性の良い給湯器
最新の「おひさまエコキュート」を採用しています。
太陽光発電による電気をそのまま給湯に使えるエコキュートで自己消費率アップにつながり、売電価格よりも電気料金が高くなった今ではお得にもなります。深夜でなく昼間に沸かしてその日のお風呂に使うので温度も下がらず省エネになります。全国的に電力会社でも太陽光発電の普及のため深夜よりも昼間が安い料金システムを提供するようになってきています。雨の日や曇りの日の太陽光発電量が少ない時の保険のようなものです。寒さが厳しい地域ではエコキュートそのものを室内に置くそうです。
・LED照明
居室以外は足元灯を含め全てLED照明にしています。目立たなくても各シーンに相応しい照度がちゃんと得られます。2階、階段室のブラケット(LED24ワット) 階段・廊下の足元灯(LED0.1ワット)。家庭内の事故防止にも気を配っています - 将来も安心
CO2排出量削減のために2030年に義務化が予定されている性能(ZEH水準)よりもさらにワンランク上の住まいなので、将来にわたって安心してお住まいいただけます。 - 家中を心地よく
外出時には部屋の引戸を開放することで自然に家の中の温度差が軽減され、ヒートショックなども予防。できるだけ少ない台数のエアコンで、温度差の軽減が実現できるようにプランニングしています。自分流の心地よい住まい方を見つけられる家です。気密測定状況。気密性能(C値)を正確に計測します ●気密性能C値は0.4
断熱性能と換気性能に気密は欠かせません。気密性能は「相当隙間面積」C値(床面積1㎡当たりの隙間の大きさ)で表され、現場で測定します。C値は1.0㎠/㎡以下が望ましいとされていますが、この住宅では0.4㎠/㎡。建物全体で名刺大(約50㎠)の隙間しかないことになります。高気密(1.0以下)にするには丁寧に施工するしかなく、確かな施工技術が必要となります。
気密測定状況。気密性能(C値)を正確に計測します。
●最高の耐震等級
耐震性能は最高等級の3。建築基準法の1.5倍相当の耐震性があり、繰り返しの地震も想定して面材耐力壁を採用しています。高い耐震性で大地震にも小規模の修繕程度で継続して住むことを可能にしています。
●室内の音環境にも配慮
外部からの遮音性はもちろん、住居内の生活音にも配慮しています。住居内の温度差を軽減するために開放的にすれば生活音も聞こえてしまいます。そこで、音が響くのを抑えるために2階の天井には吸音板を取り付け、2階の床には厚さ1センチの遮音マット、更には1階の天井に吸音用のグラスウールを施しています。また、トイレも防音仕様にしています。
●100年もつ理由
1.耐久性の高い工法や資材を採用外壁通気層・遮熱透湿防水シート 外壁から室内壁まで17センチの厚さがあり、通気壁工法を採用し、壁の中には遮熱性の高い透湿防水シートや防露性の高い調湿気密シートを使っています。ですから、建物の木材が湿気などでいたむことがなく、また、屋根や見えない部分に高耐久資材を使っているので長持ちにつながります。
2.呼吸をするシラス外壁が家を守ります
シラス外壁材は、防水性と同時に透湿性も兼ね備えています。また、マグマの熱で自然焼成された天然の素材でありながら、退色・劣化がおきにくく、メンテナンス費用が軽減できます。さらに、シラス壁は汚れた場合、散水ホースや高圧洗浄機できれいにできるので壁の塗りなおしなどのメンテナンス費用も抑えられます。
◆家族構成の変化に対応できて効率的

●自立を促し、絆も考慮したプランニング
・玄関→LDK→広縁→洋室→玄関とぐるりと回れる設計とし、階段ドアと洋室のドアを閉めれば独立性のある空間にもなります。

・小さいお子様のいらっしゃるご家庭から、ご両親と同居の三世代ご家族まで対応できます。1階に6.5畳の洋室を配し、お子様やご両親の年齢に合わせて自在に使える設計です。

・キッチンには、高気密の家で、レンジフード使用時に玄関ドアが外から開けにくくなるという課題を解消する「電動給気シャッター」付き。小さいお子様も安心して帰宅できます。
・玄関、リビング、広縁に面した和室は漆喰壁で、落ち着ける空間です。冬にこたつを設えたり、ゲスト用の部屋にしたりと思いのままに活用できます。
・冬には、ぽかぽかと日向ぼっこができる広縁。家族で将棋をしたり、テーブルや椅子を置いてティータイムを楽しんだりできます。
・1階のトイレは車椅子対応の広さがあり、ゆったりとしています。玄関ホールも広く、1階の洋室と連動して活用できます。
1階トイレは防音仕様、車椅子対応でゆったりとしています。手すりも設置しました
・2階にはロフトを設置。お子様の目が輝きそうな空間です。木の梯子があり、収納スペースにもお子様の遊び場にも自由に使えます。
・2階ホールには備え付けのカウンターもあり、お子様の勉強机やパソコンルーム、さらには読書空間としてなど自由に活用できます。
2階ホール。ロフト、カウンター、収納、トイレを設け、明るく開放的な充実したスペースです

・2ドア1ルームの9畳の洋室を設計。お子様が小さい時には一部屋として、成長して個室が必要になれば2つの個室として使えます。
2ドアワンルームの2階洋室
・ご夫婦の寝室を想定した6畳の洋室にはクローゼットと書斎にもなるワークスペースを設計。子供部屋ともつながり、親子の絆づくりに役立ちます。
2階6畳の洋室。クローゼット、書斎スペース付き。書斎スペースのドアを開ければ、子供部屋とつながっています。
●防犯面にも配慮した設計
・泥棒が侵入する箇所の筆頭に挙げられるのが、キッチンの勝手口と掃き出し窓です。この家は防犯にまで配慮し、掃き出し窓を少なくし、勝手口を設けていません。これからは生ごみ処理機などが普及していくと考えられることで、あえて防犯面を優先しました。
・バルコニーはお掃除が大変で数年で使わなくなったという声が多いことを取り入れ、あえて設計していません。最近ではPM2.5などを考えて外に洗濯物やお布団を干さない方も多いということで、室内干し金物などでの対応を提案しています。
●コンセントや収納など細かい部分まで使いやすく設計
・家電製品を十分使えるようにコンセント配置にも配慮。キッチンには9か所、リビングには11か所も設置しています。
・収納も各部屋はもちろん、階段下や広縁、2階ホールなど随所に設けており、ライフスペースを有効に活用できます。
◆志免町の中心部にあり、生活施設が身近で便利
志免町の中心部ながら、大通りから一歩入った静かな住宅街に位置しています。バス停が3か所にあり、地下鉄福岡空港駅へも車で約7分。そこからの地下鉄利用で九州の中枢である博多駅へ5分、天神へ12分で着きます。買い物施設や金融機関、病院なども徒歩圏にそろい、いろいろな手続きをする志免町役場へも歩いて7分という便利なポジションです。
志免体育館バス停・・・・160m(徒歩2分)
下志免バス停(2か所)・・200m(徒歩3分)・450m(徒歩6分)
地下鉄福岡空港駅・・・4.2km(車で約7分)
【小・中学校】
志免中央小学校・・・・・400m(徒歩5分)
志免中学校・・・・・・1110m(徒歩14分)
志免幼稚園・・・・・・・500m(徒歩7分)
鉄道公園前保育所・・・・140m(徒歩2分)
志免あおぞら保育園・・・400m(徒歩5分)
【金融機関】
佐賀銀行志免支店・・・・350m(徒歩5分)
西日本シティ銀行志免支店・・600m(徒歩8分)
福岡銀行志免支店・・・・700m(徒歩9分)
志免本通郵便局・・・・・700m(徒歩9分)
【ショッピング】
デイリーヤマザキ志免鉄道記念公園前店・・・・・・110m(徒歩2分)
ルミエール志免店・・・・350m(徒歩5分)
イオンモール福岡(映画館などのある複合施設)・・・800m(徒歩10分)
ナフコ粕屋店・・・・・・300m(徒歩4分)
ベスト電器志免店・・・・300m(徒歩4分)
みやふさ整形外科クリニック・130m(徒歩2分)
セントラル歯科・・・・・・・200m(徒歩3分)
うかじ小児科・・・・・・・・350m(徒歩5分)
産婦人科筑紫クリニック・・・350m(徒歩5分)
青洲会クリニック・・・・・・400m(徒歩5分)
えとう眼科クリニック・・・・600m(徒歩8分)
杉原レディースクリニック・・650m(徒歩9分)
しまざき耳鼻咽喉科・・・・1200m(徒歩15分)
【公共機関など】
志免町役場・・・・・・・・・550m(徒歩7分)
志免町民体育館・・・・・・・180m(徒歩3分)
志免町立図書館・・・・・・・500m(徒歩7分)
志免町総合福祉施設シーメイト・550m(徒歩7分)
シーメイトの湯・・・・・・・550m(徒歩7分)
なかよしパーク・・・・・・・550m(徒歩7分)
中ノ坪公園・・・・・・・・・200m(徒歩3分)
志免鉄道記念公園・・・・・・550m(徒歩7分)
粕屋警察署志免交番・・・・・200m(徒歩3分)
◆資金面について
定期借地権のメリットは初期の土地への費用を気にしなくて良いことだといえます。土地の固定資産税を払う必要もありません。定期借地権の地上権が設定されており、地上権の場合は、地主への報告のみで、住宅の売買や賃貸等が自由にできるメリットがあります。.
- 土地を購入した場合と定期借地権の地代を払った場合を比較してみましょう。
・土地を現在の想定価格2700万円(金利2.0%・35年返済)で購入し、毎月9万円のローンを支払うとした場合、35年で総額3757万円の返済となります。さらに、固定資産税として35年間に126万円が必要です。
・定期借地権で考えた場合、土地に関しては毎月の地代3.02万円の支出が70年間で2536万円。さらに70年間の固定資産税252万円を支払わなくてもいいので、土地を購入した場合の総額と比較すると、かなりの差があることがわかります。 - 住宅ローンについて
・長期優良住宅であるので、住宅ローン減税や住宅取得資金の非課税枠の優遇をはじめ税制の控除や減税が受けられます。
・定期借地権付き分譲住宅ですので利用できる住宅ローンは「フラット35」ですが、子育て世帯や高性能な家には大幅な金利引き下げも用意されています。
資金面や住宅ローンに関しても、ご遠慮なくご相談ください。
(令和7年1月15日、取材・ライティング/野口敬子)
物件概要
取引態様/仲介
所 在 / 福岡県糟屋郡志免町志免中央2丁目600番(公簿地番)
交 通 / 西鉄バス「下志免」バス停より徒歩3分
現況地目 / 宅地
用途地域 / 第一種住居地域
敷地面積 / 237.12㎡
建物面積 / 120.68㎡
建築確認 / 第R05確認建築福住セ本01156号
建ぺい率 / 60%
容積率 / 200%(道路幅員により160%)
設 備 / 上水道、公共下水道、九州電力
地 代 / 月額30,200円(3年毎に改定)
販売価格 / 4,980万円
引渡し / 相談
その他 / 第一種20M高度地区、法22条地域
取引有効期限/令和7年3月末日
①建物竣工日より70年間とする一般定期借地権(地上権)、契約満了時に更地変換要
②地上権設定登記あり
③建物買取請求、契約更新及び改築等による機関延長不可
④権利金・保証金・前払い地代等の一時金なし
⑤借地権(地上権)の譲渡・転貸可
◆定期借地権について
当該物件は前述の通り、借地借家法第22条の一般定期借地権で地上権設定とし、期間70年間となっています。
地上権は、賃借権と違い「物権」ですので、住宅ローンも組めますし(抵当権の設置が可能)、賃貸人(土地所有者)の承諾を得ることなく、家の賃貸や売却が可能です。
当該物件は、一時金(権利金・保証金等)もないので必要なのは地代のみ、土地の固定資産税も不要です。
70年は長い…と思われるかもしれませんが、土地所有者の方が建築士であり「長持ちする住まい」にこだわりを持っておられることも考慮して70年にしています。
なお、50年を経過した後には借地人(住宅の持ち主)より中途解約の申し出が可能になります。
近年、地価の上昇や建築費の高騰、さらに気候変動に対応するための性能向上などから住宅を手に入れることが困難になってきています。
定期借地権の大きなメリットは、土地の初期費用を必要としないことです。土地は、これからの超高齢化社会や人口減少を考えると資産としての価値に保証があるとは考えにくくなるかもしれません。
このような状況にあっては定期借地権の活用は非常に合理的な方法と言えるでしょう。
土地は分譲マンションの実態と同様に「所有より利用」と考えてみてはいかがでしょうか。
(令和7年1月15日、NPO九州定期借地借家権推進機構 副理事長/菅原純)