定期借地権の種類は以下１～３の三種類があります。
ここで注意していただきたいのが種類と契約期間、どのような建物を目的とするのか、そして契約方式は何によるのかがポイントとなります。
また、平成１９年に法改正が行われており条項が変わっていることに注意が必要です。

１． 一般定期借地権（法２２条）

契約期間５０年以上
住宅・商業施設他、土地利用目的の制限なし
契約方式は公正証書等（書面）によること
契約期間満了後、原則として更地に戻して土地所有者に返還

２． 建物譲渡特約付借地権（法２３条→法２４条）

契約期間３０年以上
住宅・商業施設他、土地利用目的の制限なし
契約方式については定めなし
契約期間満了後、建物を土地所有者に譲渡することで借地権が消滅

３． 事業用定期借地権（法２４条→法２３条①②）

① 契約期間３０年以上、５０年未満
② 契約期間１０年以上、３０年未満
ロードサイド店舗等、土地利用目的は非居住用に限定、アパート不可
契約方式は公正証書によること
契約期間満了後、更地戻して土地所有者に返還

老人ホームなどで居住の用に供するものは①一般定期借地権となり、デイケアサービス施設や保育園などは③事業用定期借地権となります。

 

次に設定する権利の種類ですが、一般的に土地所有者は地上権の設定を嫌がる方が多いのが現状です。
しかし我々コンサルティング業務を行う者としては、定期借地権の物件を創るだけではなく、定期借地権付分譲住宅の場合に於いては住宅ローンや二次流通のことなども考えて提案をしなければなりません。

① 地上権
権利の種類：物権
抵当権設定：可
転売・転貸：地主の承諾不要

② 賃借権
権利の種類：債権
抵当権設定：不可
転売・転貸：地主の承諾必要

実務に於いて、分譲住宅などの場合は①地上権方式を、また店舗や病院関連施設など一施設で複数の借地権者が生じない場合は②賃借権方式をとるケースが望ましい形だと思われます。

 

次に、地代等の種類と税法上の取扱いについてですが、基本的には一時金を取るか、運用益を取るかの問題となります。

① 権利金　　不動産所得
一時に課税(個人は累進課税扱い)
② 保証金　　預かり金
期間満了時に返還
③ 一括前払賃料
期間の経過に応じて収益計上
地代の全部または一部を契約時に受領
④ 月額地代

上記①～④の組み合わせは自由です。
それぞれに於いて記載すべき契約条項が異なりますので注意が必要です。
また、分譲住宅などの場合は特に住宅ローンの取扱いに注意が必要となります。
例えば、殆どの金融機関では保証金や権利金は融資対象となりますが、前払賃料は融資の対象とはなりません。
権利金方式は取扱いできるが、保証金方式はダメと云う金融機関もあります。
更に前払賃料方式の物件はそもそも取扱いをしないと云うメガバンクもありました。
定期借地権を活用した一戸建てやマンションなどの分譲住宅を企画する際は、事業化することばかりに頭が働き、且つ土地所有者にばかり目を向けていると実際の事業では大きなトラブルに繋がりますので細心の注意が必要となります。

 

過去に於いて、地代改定方式はバラバラでした。
そこで全国定期借地借家権推進機構連合会の顧問弁護士・税理士等により下記の通り標準的な地代改定基準を以下の通り作成しましたのでご参考にしてください。

改定地代の年額＝(従前の支払地代－従前地代決定時の公租公課) × 変動率 ＋ 地代改定時の本件土地にかかる公租公課

変 動 率＝地代改定時の前年の総務省統計局の消費者物価指数(総合指数)を従前の地代改定時に採用した同指数で除した数値

公租公課＝本件土地にかかる固定資産税・都市計画税